南京富人区C位,是最牛安置房?

2020-01-21 06:47 来源:未知

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有人说,在南京,最牛逼的,不仅是那些俯仰世界的千万级豪宅,或者动辄十多万一平的鼓楼学区房。还有一个庞大且低调的不动产群体最容易被忽视:保障房,也就是我们常说的安置房。

尤其在近年,房叔发现一个颇为有趣的现象:南京一些保障房项目所占据的地段越来越“钻石级”,经常被一堆豪宅楼盘前“护”后“拥”,紧紧包围得水泄不通。甚至,让部分高档商品房地块紧邻高架桥或快速路,自己稳坐“中军帐”。

更重要的是,它们的“颜值”越来越高了,开发成本也越来越高了。但,小区的真实房价往往却是整个板块内、甚至是高端富人区内的“地板价”。

为了避免不必要的过多解读,本篇将以图片展示为主,为你轻轻揭开南京宇宙中心最新、最强安置房的“冰山一角”。纯品鉴文,仅供分享。

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12月9日,是顾家营保障房项目规划设计方案批前公示的最后一天。

因为是行事极其低调的“保障房”,大多数南京人可能没有注意到:

在地铁2号线钟灵街站到马群站之间短短的“黄金3公里”,也就是中山门大街南侧与绕城高速北侧合围的顾家营板块内:在最中心的“C位”上,有一个土地含金量堪称是钻石级的“倒梯形”低密度地块,第一次向公众揭开神秘面纱。

想当年,香港李超人常挂在嘴边的是:“地段、地段、还是地段。”而这幅被称为顾家营保障房的钻石级绝版地块,最牛的优势也就是地段:

不仅紧邻北京东路小学分校与科利华中学分校“双学区”,周围更是被一大圈高档商品房项目环伺包围。项目左拥紫金公园与紫金华府西区,右抱大名鼎鼎的银城君颐东方。再远一点,还有五矿晏山居与中垠紫金观邸作为两翼边路护法。

更让人感到牛的是,一向高冷的紫金华府东区和银城君颐东方两盘,竟然双双替它“挡住”了来自绕城高速的强大车流干扰。真乃城东版的铁血丹心。

最关键的,也是最有意思的一点是:我们再仔细梳理一下,以顾家营保障房为中心,上述周边几家高档二手房小区的挂牌价格如下:

五矿晏山居二手挂牌均价:5.2万-5.7万/㎡

银城君颐东方二手挂牌均价:4.4万-5.1万/㎡

紫金华府二手挂牌均价:4.5万-4.9万/㎡

中垠紫金观邸二手挂牌均价:3.1万-3.3万/㎡

毫无疑问的是,今天的顾家营片区经过长达六、七年的发展,已经变成了一个实打实的高端富人区。2014年,紫金华府首开均价是2.1万/㎡。2017年,五矿晏山居收官均价已卖到3.9万㎡。2018年,银城君颐东方尾盘均价突破4.2万/㎡,一楼带院子户型的均价更是卖到令人咋舌的4.9万/㎡。

但,顾家营最牛保障房低调面世后,专供的需求对象无疑是特定的“保障”人群。这批“定向销售”的安置人群进驻顾家营的拿房成本,一定是最便宜的“地板价”。

还有近日也刚出规划公示的“麒麟最牛安置房”:百水工业园地块保障房二期。外立面颜值出人意料的高,建筑品质几乎可以和河西豪宅保利天悦难分伯仲了。

所谓:出道即巅峰。那么多年,我们才恍然大悟:大城东的C位担当,原来竟然是保障房。

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常言道:东富,西贵。除了城东的保障房头牌,我们当然不能忘了宇宙中心河西。

事实上,河西在多年前就已把保障房们随心所欲地“安插”在一个个豪宅区中,用“地板价”占据C位,甚至直接割裂高端居住带,似乎已玩到炉火纯青。

在河西南,最知名的头部C位安置房应该是中和村四期。周边被一圈高档小区包围得严严实实,距离地铁2号线西延线更近,脚踩的地段甚至比隔壁的朗诗、招商等豪宅还要好。

在河西中部,当之无愧的是C位头部保障房“三大金刚”是精金花园、积贤雅苑和开发较早的佳和园。

它们最大的共同点是:牢牢霸占着水西门大街以南,应天大街以北的新江东居住片区第一C位。“心安理得”地让苏宁慧谷高端甲写集群、苏宁睿城银河国际、星雨华府、保利天悦、滨江铂悦府等一圈豪宅小区前“护”后“拥”,自己稳居“中军帐”。

甚至,另一个无法忽视的细节是:为了不让高大上的安置房小区们紧靠应天大街高架快速路,所以只能让保利天悦、滨江铂悦府地块稍微委屈一下了。

于是,两大豪宅项目在前期土地规划时,就主动双双往前“推”至应天大街北侧,为隐藏在后面的保障房们完全“挡住”高架的尾气、噪音。

此外,还需注意两点很有意思的细节:首先,是河西近年新建安置房的外立面,逼格似乎越来越高。尤其是沿街一排底层商铺,更是精雕细琢,媲美石材质感,投入耗资不菲。

可有一个长期没能解释清楚的问题:这些高大上的安置房商铺,最终卖给了谁?难道,也是全部定向销售给“保障人群”了吗?

其次,请注意:南京的安置房小区与大多数商品房最大的不同点,也可以说是一大优势,就是可以“直接在阳台外侧放置晒衣架,尽情晾晒衣物,被子。”

房叔不禁发自内心深处地感叹:看似逼格高冷的河西中部,对安置房小区绝对是真爱啊。

说完地段优势,再看二手行情:开发体量最大的精金花园,目前二手挂牌均价3.7万-4.1万/㎡。放在新江东商贸核心区,看上去还比较稳健。

积贤雅苑体量虽不大,只有四栋楼。但占据的地段位置更牛逼:直线距离万达广场和2号线地铁站更近,小区一墙之隔就是总价起步门槛570多万的高端豪宅东原印长江。

真正的老大是精金花园北面的佳和园,2018年初的二手房挂牌均价为4.7万/㎡。进入2019年后,二手挂牌均价一路猛涨至5.5万-6.4万/㎡,甚至有一套房源挂出了7万/㎡的“天价”。

有人不禁要问:为啥一个区区安置房的二手价格比河西南新房还高?

因为佳和园学区是近年声名鹊起的科睿小学,以及金陵汇文中学。其中,科睿小学校长据说是原琅琊路小学的副校长,学校的骨干师资全部来自琅小本部。“教学质量没的说,与琅小一脉相承。”

那么,问题来了:只盖了三栋楼的佳和园,在十年前对少数“保障”人群定向销售的“地板价”,才卖到多少钱一平?

一个不争的事实是:优质双学区安置房,才是南京楼市最牛逼的、近似神一般的存在。

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坐落在南京富人区里的最牛安置房,为什么可以那么牛?

因为,在南京楼市每年风起云涌的背后,总有一批又一批的“定向销售人群”,以相对低廉的“内部地板价”进驻部分高端居住板块的中心C位,然后开始默默享受被豪宅们包围得水泄不通的感觉。

另一方面,南京多个主力板块的限价已经突破,一手商品新房涨声一片。可阶层固化,教育资源稀缺,焦虑无处不在。

南京的房子贵,南京的学区房更贵。于是,二手房市场上乱象频出,一个个飙出天价。“谁要是挂低了,谁就是小区的罪人。”结果,引得广大买房人一片怨声载道。

“接盘的接不起,卖房的无人接”。这,就是南京楼市另一个角度的最真实写照。

有一种默默的难受,叫骨鲠在喉。其实还有很多话想说,但,只能说那么多了。

PS:还好,在南京唯一世界级的富人岛—江心洲,很多安置房如洲岛家园并没有去抢夺C位中心的位置。而是把最好的心脏景观位置,留给了南京眼旁,长江心上的那座江湾系5.0产品。

最后,预祝富人岛第一网红盘今天大卖。也预祝更多南京高净值人群凭借真金白银的投票,登岛成功!

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